شهرک لوکس آویشن؛ باغشهر مرفهین یا پروژه ای گردشگری؟
طرح احداث «باغشهر»، با تعريف يك پروژه حجيم در معروفترين منطقه ييلاقي شهرک آویشن در شرق تهران به ارزش 900ميليارد تومان، دوباره در دستور كار دولت قرار گرفته با اين تفاوت كه صدور مجوز مقدماتي براي تامينمالي اين پروژه طي چند روز گذشته، ايده ايجاد «باغشهر» در اطراف كلانشهرها را اين بار بدون آنكه ناكام بماند وارد مسير اجرايي كرده است.
«باغشهر» اوايل دهه80 براي اولينبار از سوي وزارت كشور با هدف گسترش متفاوت مناطق شهري، تدوين شد و در اواخر همان دهه با نامي ديگر در قالب «واگذاري 1000 مترمربع زمين به هر خانوار ايراني» از طرف رئيس دولت وقت مطرح شد و سر زبانها افتاد اما در طول اين سالها، هيچزمان طرح باغشهرها شكل عملياتي به خود نگرفت.
مطالعات جامع در وزارت مسكن طي سالهاي دهه80 پيرامون چگونگي اجراي سري اول «باغشهر» در اطراف تهران، منجر به آن شد كه زميني به وسعت حدود 120 هكتار در منطقهاي بهنام «شهرك آويشن» واقع در شهرستان دماوند بهعنوان گزينه پيشنهادي براي احداث اولين باغشهر معرفي شود. زمين شهرك آويشن طي سالهاي اخير مراحل سنگبرداري و تسطيح را پشت سر گذاشت اما در مرحله آمادهسازي متوقف شد. استفاده از اين زمين هماكنون در دستور كار سازمان ملي زمين و مسكن–وابسته به وزارت راهوشهرسازي- قرار گرفته است.
سازمان ملي زمين قصد دارد دومين صندوق زمين و ساختمان را ظرف حداكثر يك ماه آينده براي تامين مالي هزينههاي ساخت پروژه «آويشن» راهاندازي كند.
گزارش «دنياياقتصاد» از جزئيات اين پروژه حاكي است: مطابق برنامهريزيهاي اوليه در پروژه «آويشن» مقرر شده در زميني به مساحت تقريبي 127 هكتار، مجموعهاي حاوي 450 باغچه مسكوني –ويلا و زمين مشجر- ساخته شود.
ارزش كل اين پروژه با احتساب قيمت زمين و هزينههاي ساخت، حدود 900 ميليارد تومان برآورد ميشود كه تقريبا نيمي از آن، بهاي زمين محسوب ميشود و نيمي ديگر به هزينههاي ساخت اختصاص دارد. سازمان ملي زمين و مسكن در نظر دارد با تاسيس صندوق زمين و ساختمان آويشن، حدود 100 ميليارد تومان از هزينههاي ساخت اين پروژه را از محل آورده سرمايهگذاران حقيقي جذب و مابقي هزينهها را از طريق پيشفروش تامين کند.
با راهاندازي اين صندوق در بازار سرمايه –بازار فرابورس- پيشبيني ميشود دو گروه اقدام به سرمايهگذاري و خريد يونيتها (سهام صندوق) كنند. گروه اول خانوارهاي پردرآمدي هستند كه به قصد «مهاجرتنزديك» از پايتخت متراكم و آلوده، به دنبال سكونت در نقاطي نهچندان دور از تهران ميگردند و در نتيجه وارد اين پروژه لوكس دولتيساز خواهند شد. گروه دوم سرمايهگذاران نيز افرادي خواهند بود كه صرفا با هدف ايجاد ارزشافزوده در دارايي خود اقدام به سرمايهگذاري ميكنند.
تجربه جهاني ايجاد «باغشهر» و مطالعاتي كه طي سالهاي گذشته در داخل كشور درباره همين طرح انجام شده، نشان ميدهد: در كشورهايي كه كلانشهرها در آنها به مراكز اصلي جمعيتي و اشتغال تبديل شدهاند و ديگر امكان توسعه مناطق سكونتي را در خود ندارند، با تصميم دولتها، نقاطي خاص در حاشيه كلانشهرها، براي سكونت دهكهاي پردرآمد تبديل به باغشهر ميشود. در باغشهر، سطح غالب زمينها بايد سبز و درختكاري شود طوري كه حداكثر 10 تا 20درصد از مساحت يك قطعه زمين 1000متري، ميتواند به بناي مسكوني تبديل شود. در انگليس به عنوان يكي از كشورهاي مطرح در زمينه «توسعه شهرها به شكل باغشهر»، چندين شكل پيادهشده اين طرح وجود دارد.
باغشهر سوار صندوق
به گزارش «دنياياقتصاد»، طي 5 ماه اخير بررسيها درباره تلفيق دو طرح «ايجاد باغشهر» و «تاسيس صندوق زمينوساختمان» در جريان بوده و با جمعبندي نهايي نسبت به اين موضوع، هماكنون مقدمات اوليه آن فراهم شده است.
سازمان ملي زمين و مسكن و اداره راهوشهرسازي استان تهران متولي راهاندازي صندوق آويشن هستند. هر چند نامي از «باغشهر» در اين صندوق هنوز برده نشده اما از يكسو محل ساخت پروژه آويشن كه در گذشته كانديداي احداث باغشهر شده بود و از سوي ديگر، نقشه ساخت و طراحيهاي اين پروژه همگي حکایت از خروج طرح باغشهر از بايگانيها و اجراي قطعي آن در شرق تهران دارد.
صندوق زمينوساختمان «آويشن» قرار بود اولين صندوقي باشد كه وزراي راهوشهرسازي و اقتصادودارايي در مراسم پيوندزني بازار مسكن و بازار سرمايه، آن را افتتاح ميكنند اما برنامهريزي اين دو وزارتخانه براي رونمايي از طرحهايشان در «هفته دولت» و فراهم نشدن زمينه تاسيس صندوق آويشن حتي تا آخرين روز اين هفته باعث شد قرعه اولين صندوق به نام بانكمسكن تحت عنوان «نسيم» بيفتد.
صندوق «نسيم» روز شنبه هشتم شهريور با تعريف پروژهاي مسكوني معمولي– غيرلوكس- به ظرفيت 60واحدمسكوني در منطقه 22 تهران با مالكيت يك شركت وابسته بانكمسكن توسط دو وزير تاسيس شد. اكنون دومين صندوق زمينوساختمان نيز كماكان با مالكيت دولت، قرار است راهاندازي شود. در قالب صندوق زمينوساختمان، هزينه ساخت پروژههاي مسكوني از طريق آورده نقدي تدريجي مردم كه در نقش سهامداران اقدام به خريد سهام صندوق ميكنند، تامين ميشود. اين صندوقها از يكسو منابع مالي موردنياز طرف عرضه مسكن را تامين ميكنند و همزمان امكان پيشخريد ميليمتري آپارتمان را براي طرف تقاضا با كمترين سرمايهگذاري در حد 1000 تومان فراهم ميکنند. سهامداران صندوق ميتوانند در طول اجراي پروژه، با خريد يونيتهاي بيشتر، سهم خود را در پروژه هم به لحاظ متراژ و هم به لحاظ ارزش ريالي سهام افزايش دهند طوري كه به واسطه افزايش قيمت مسكن در طول زمان، سرمايه سرمايهگذاران حداقل به اندازه نرخ تورم مسكن، با ارزش افزوده مواجه ميشود و در واقع از پسرفت ارزش واقعي نقدينگي افراد متقاضي مسكن در مقايسه با قيمت ملك، جلوگيري ميشود. در صندوق «نسيم»، كل ارزش پروژه حدود 36ميليارد تومان تعريف شد و 15ميليارد تومان آن ظرف مدت يك هفته، از طريق پذيرهنويسي و فروش يونيتهاي سرمايهگذاري، تامين شد. اما در صندوق «آويشن» كه پروژه لوكس قرار است توسط آن ساخته شود و به جاي آپارتمان، احداث ويلا در دستور كار است، ارزش كل پروژه حداقل 20برابر صندوق اول است ضمن اينكه حجم پذيرهنويسي آن نيز 7برابر نسيم است.
در صندوق آويشن، احداث 450 ويلا در 10 تيپ مختلف در قطعات و زمينهايي با سه متراژ 500مترمربع، 1000مترمربع و 2000مترمربع پيشبيني شده است. طوري كه حداقل زيربناي ويلاها 400مترمربع و حداكثر آن 1000 مترمربع طراحي شده است. همانطور كه اين طراحيها نشان ميدهد، سطح غالب قطعات زمين پروژه آويشن قرار است به فضاي سبز اختصاص پيدا كند. برآوردها نشان ميدهد، قيمت تمامشده هر ويلاي مشجر با احتساب قيمت زمين و هزينه ساخت، حدود 2 ميليارد تومان خواهد بود. مسوولان اين پروژه اعلام كردهاند، در طراحي و ساخت ويلاها، از تكنولوژيهاي جديد استفاده خواهند كرد.
با اين حال، به نظر ميرسد طراحي پروژههاي لوكس در قالب تامين مالي به روش صندوق زمينوساختمان، در شرايط كنوني كه كشش غالب تقاضا در بازار مسكن بيشتر از ناحيه متقاضيان مصرفي است، بايد كاملا با رعايت همه جوانب اقتصادي، انجام شود.
بررسيها نشان ميدهد: در بازار سرمايه، متقاضيان علاقهمند به خريد سهام از شركتهاي بورسي، منتظر نوعي تحول و تغيير در شرايط اقتصادي كشور هستند. بخشي از نقدينگي اين افراد در بانكها سپردهگذاري شده است و اگر شرايط آينده بورس را مثبت تشخيص دهند، وارد اين حوزه خواهند شد.
از طرفي، تعداد كدهاي جديد بورسي كه به معناي ورود سهامدار جديد به بازار سرمايه است، در ماههاي گذشته از سال93 نسبت به مدت مشابه سال92 دوبرابر شده است كه اين خود نشانهاي از خوشبيني به اين بازار است.
اما در كنار اين رويدادها، آنچه هماكنون نياز بازار مسكن است و بايد در برنامهريزيهاي دولت مدنظر قرار بگيرد، تمركز بر ساختوسازهاي مصرفي و تسهيل توان مالي متقاضيان دهكهاي كمدرآمد و مياندرآمد است.
قاعدتا براي پيگيري اين نياز، يكي از بسترهاي موجود، همين صندوقهاي زمينوساختمان است كه مجموعه دولت ميتواند زمينهاي تحت مالكيت خود را با هدف تحريك انبوهسازان به سرمايهگذاري و همچنين فراهم كردن امكان پيشخريد تدريجي براي متقاضيان، در مسير ساختوسازهاي معمولي بهكار بگيرد. به اين ترتيب، استفاده از عايدي پروژه آويشن در مسير تامين منابع مورد نياز براي اجراي پروژههاي حمايتي و اجتماعي توسط وزارت راهوشهرسازي، يكي از راههاي ممكن براي پاسخ به نياز اصلي ميتواند باشد.
نگرانی رهبر انقلاب از باغشهرها
اگر چه برخی مسوولان در حوزه مسکن معتقدند ایجاد باغشهر در اطراف تهران به نوعی باعث جلوگیری از اعمال سوءاستفادههای وسیع و تصرف اراضی دولتی خواهد شد اما این طرح کمک زیادی به پدیده زمینخواری خواهد کرد.
«باغشهر» عبارت کم شنیده ای است که در پنج شش سال اخیر، مسئولان شهری چندباری آن را به زبان آورده و بدون دادن اطلاعات دقیق از این پدیده، از کنار آن گذشته اند. اما اظهار نگرانی جدی رهبر فرزانه انقلاب از این پدیده، نشان می دهد که از کنار این واژه به سادگی نباید گذشت.
رهبر انقلاب اسلامی در مراسم آغاز احداث بزرگترین بوستان شهری کشور در محل سابق پادگان قلعهمرغی در جنوب تهران، با توصیه مؤکد به دولت و مجلس برای در اولویت قرار دادن مسائل محیط زیست و حفظ منابع طبیعی در برنامهریزیها، از طرح باغ شهرها اظهار نگرانی جدی کردند و افزودند: این موضوع که اخیراً مطرح شده است، زمینه را برای ورود افراد سوءاستفاده کننده و تخریب جنگلها و منابع طبیعی فراهم خواهد کرد.
همچنین استاندار تهران در مراسم تودیع و معارفه فرماندار فعلی دماوند به حساسیت دفتر مقام معظم رهبری به ساخت و سازهای غیرمجاز و از بین بردن اراضی کشاورزی اشاره کرد و متذکر شد: بر همین اساس وظیفه همه دستگاههای شهرستان دماوند بسیار سنگین خواهد بود و همه موظف هستند که اجازه ندهند منابع طبیعی و ثروت ملی مورد تعرض واقع شود.
شاید این پیام رهبر در خصوص تبدیل کوه ها به خانه های سیمانی ‘من از این ارتفاعات تهران نگرانم که تبدیل به خانه، آهن و سیمان نشود و باید به شکل طبیعی بماند، این شهر نیست و اینجا کوه است، اینجا البرز است و ما حق نداریم شهر را با تجاوز به این بلندی ها که در واقع حریم های شهری هستند، برهم بزنیم’، منطبق بر حال و روز امروز شهرک های به اصطلاح قانونی همچون دهکده هشت بهشت، ارتفاعات سرخه پلنگان و شهرک آویشن باشد.
سابقه باغشهرها در دنیا
به گفته لوئیس مامفورد، در آغاز قرن 20 دو ابداع مهم به وقوع پیوست: هواپیما و باغشهر.
ابنزر هاوارد، مبتکر نظریه باغشهر(Garden City)، می دانست که شهر های بزرگ تا چه حد برای مردم مناطق روستایی جاذبه دارند و می خواست که نمونه باغشهر را که در آن همه امتیازات زندگی فعال شهری، توام با تمام زیبایی و سرخوشی روستایی، ترکیبی کامل را پدید آورد. باغشهر های که در داخل حلقه عریضی از زمین های کشاورزی محصور خواهند بود در حد سی هزار نفر در نظر گرفته شده بود.
این شهر ها با کمربند سبز خود شهرهای محدودی بودند که توسعه آنها در واقع از طریق احداث شهرهای مشابه در فواصل معین تامین میشد تا نهایتا یک مجموعه متشکل از چندین شهرک که توسط وسایل نقلیه سریع السیر با یکدیگر مرتبط می شوند در اطراف یک شهر بزرگتر تنظیم شود.
بنا بر نظر هاوارد کوچکترین سلول شهری بخشی است که برای سکونت 5000 نفر به همراه یک مدرسه در نظر گرفته شود و شهر بزرگ از تجمع چندین باغشهر به دور یک واحد مرکزی به وجود می آید.
نخستین باغشهر لچ ورث بود که در 35 مایلی لندن در سال 1904 ساختن آن غاز شد.دومین باغشهر ولوین نام داشت که به لندن بسیار نزدیکتر بود.
هاوارد معتقد بود احداث چنین شهرهایی در زمین های روستایی هستند که خارج از بورس معاملات زمین قرار دارد و در نتیجه قیمت پایینی دارند. اشتباه هاوارد که موجب شکست طرحش شد این بود که وی فشارهای اقتصادی در چگونگی توزیع جمعیت شهری را دست کم گرفته بود. این در حالی است که این اشتباهات در طرح باغشهرهای ایران نادیده گرفته شده.
اما منتقدین نظریه باغشهر معتقدند این طرح ایراداتی دارد. از جمله اینکه:
– موجب اتلاف وقت ساکنان می شود.
– موجب هدر رفتن زمین می شود.
– روحیه ضد اجتماعی برای ساکنان ایجاد می کند.
همچنین زیگفرید گیدیون نیز باغشهر را رد می کند و از آن به عنوان یک راه حل گذرا یاد می کند. او میگوید: نظریه طرفداران اصل عدم تمرکز در شهرسازی مدرن که هاوارد القا کننده آن بود، در توسعه شهرهای بزرگ آمریکایی اثرات زیان باری داشته است، به این صورت که موجب تضعیف روابط اجتماعی بین ساکنان این شهرها شده و محلات شهری یکنواخت و بی روحی پدید آورده است.
پایه گذاری باغشهرها در دولت نهم
طرح باغشهر به سال 87 زمانی که دولت از طریق طرحهای متنوع برای کنترل روند روبه رشد قیمت مسکن تلاش میکرد، برمیگردد. شورای عالی مسکن مصوب کرد در 30 استان کشور دولت به منظور ساماندهی بازار مسکن در خارج از کلانشهرها باغ و بوستان به متقاضیان واگذار کند.
در مرحله نخست این طرح مقرر شده بود 24 هزار هکتار از زمینهای دولتی برای احداث باغشهر اختصاص پیدا کند که از این رقم، 3 هزار هکتار سهم شهر تهران است.
براین اساس، متقاضیان سرمایهگذار میتوانند با تملک هر هزار تا 10 هزار متر مربع زمین از اراضی طبیعی، داخل آنها بین 100 تا 500 متر مربع ویلای مسکونی احداث کنند.
مالک زمین که به نوعی مالک باغشهر محسوب میشود وظیفه نگهداری از باغ را نیز خواهد داشت.
هرچند زمانی که موضوع ایجاد باغشهر در دولت مطرح شد، عدهای هدف از طرح آن را جذب نقدینگی سرگردان از بازار مسکن و تزریق به بازار محدود باغشهر عنوان کردند، اما در حال حاضر به نظر میرسد نگرانی از بابت افزایش احتمالی قیمت مسکن وجود ندارد.
پیشاز این تصور میشد با آغاز فروش مزایدهای زمینهای دولتی در حاشیه شهرها برای احداث باغهای مسکونی متراژ بالا، سرمایهدارهایی که از طریق سوداگری در بازار مسکن باعث افزایش قیمت میشوند از این بازار به حاشیه شهرها مهاجرت کنند.
این در حالی است که برخی مسوولان در حوزه مسکن معتقدند ایجاد باغشهر در اطراف تهران به نوعی باعث حفظ فضای سبز موجود در اطراف شهر و همچنین جلوگیری از اعمال سوءاستفادههای وسیع و تصرف اراضی دولتی خواهد شد. ضمن اینکه از پدیده زمینخواری جلوگیری خواهد کرد.
تاکنون مناطقی همچون لتیان، بومهن و تجرک به عنوان مکانهای قطعی برای احداث باغشهر در تهران اعلام شده است، اما گفته میشود در مناطق دیگری نظیر لواسان و دماوند نیز گزینه ایجاد باغشهر وجود دارد
مبنای مطالعه مکانیابی باغشهرها در تهران، مستعد بودن زمینها برای ایجاد باغشهر و داشتن قابلیت توسعه فضای سبز بر روی آنهاست.
نتیجه ای متناقض با هدف برای تاسیس باغشهرها
در حالی که رییس سازمان مسکن و شهرسازی استان تهران در دولت نهم هدف از ایجاد باغشهر را (یعنی با تملک هر هزار تا 10 هزار متر مربع زمین از اراضی طبیعی، داخل آنها بین 100 تا 500 متر مربع ویلای مسکونی احداث کنند) خروج جمعیت از تهران و سبک سازی جمعیت عنوان نموده بود، اما حقیقت این باغشهرها تنها ساخت یک مکان تفریحی برای 1 تا 2 روز قشر مرفه پایتخت می باشد.
تصورات مسئولین مبنی بر ساخت باغ های جدید خصوصی در بالادست شهر دماوند و آبادانی شهرستان دماوند در قالب پروژه ای به اصطلاح گردشگری و در حقیقت لوکس و خصوصی، در حالی مراحل اجرایی خود را می گذراند که حتی تامین منابع آبی برای باغ های قدیمی و پایین دست دماوند به معضلی بزرگ در تابستان امسال تبدیل گردید.
الفبای آبادانی هر منطقه ای آب است و با فرض بر آن قرار باشد 90 درصد از مساحت 120 هکتاری باغشهر شهرک آویشن نیز به باغ های خصوصی تبدیل گردد، مسلما منابع تامین آبی آن منبعی جز چاه های عمیق نمی باشد و آیا درست است که منابع آبی روستاهای پایین دست را برای ساخت باغ هایی با ویلاهای لوکس برای مرفهین استفاده نماییم و این در حالی است که برخی از شهرک های جدید تاسیس دماوند از جمله جیلارد نو معطل آب شرب برای شروع سکونت قشر کم درآمد جامعه می باشد.
همچنین بر کسی پوشیده نیست که تجربه شبه باغشهری نمودن منطقه مشاء دماوند و هومند آبسرد (که البته ویلایی با مساحت بیشتر از 10 درصد زمین در آن احداث گردید) و احداث باغ های جدید در این مناطق با حفر هزاران حلقه چاه غیر مجاز که امروز دیگر حتی دولت نیز توان بستن این چاه ها را ندارند و به نحوی خوش نشینان طلب سهم آب دارند، تنها موجب کاهش شدید منابع آب زیرزمینی باغداران و کشاورزانی که از این راه امرار معاش می کنند شد و افزودن حجم جدید از باغ های البته خصوصی به شهر دماوند و با تکیه بر منایع آبی زیرزمینی(زیرا که در نهایت احداث سد تارود نیز محقق نشد)، تنها تیشه ای است که مسئولین به حمایت از تفریح و سلامت قشر مرفه جامعه بر ریشه باغ ها وزمین های کشاورزی مردم خواهند زد.
*خبرهای مرتبط
شهرک آویشن دماوند، تخریبی با مشارکت مسئولین
آغاز طرح پیشگیری از تغییر کاربری اراضی به صورت پایلوت در دماوند/قانون حفظ اراضی برای همه اجرا شود
واگذاری ۶۴۳ قطعه زمین در شهرک نـارنجســتـان (موقوفات سرخه پلنگان) دماوند توسط مستاجر اوقاف!
چگونه باغ های کیلان ویلا شدند به روایت تصاویر
تصاویر بزرگترین تخلف ارضی قانونی در دماوند!
انتهای پیام/ رَز